章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实和经验帮大师答疑解惑。我想问下您对于沙河高教园这个板块若何对待，其时次要考虑大学城也是昌平的开辟沉点，包罗后面规划的贸易、公园、地铁等配套，可是时间要拉好久。我也不是投资，自住，该当要10年摆布的维度才能换房了，这个板块能跟上的全体幅度吗？1、沙河高教园挺好的啊，到目前为止板块价钱走势和大盘根基分歧。或者说地铁沿线的普宅必定跟从大盘，其他小区的弱点儿。大大都周边新区板块都如许儿，沙河算相对不错的，但也不特殊。常规是无论做什么事仍是买什么工具，做之前需要斗胆假设+小心求证。而既然曾经做了或买了，那就最好进修“国宝帮”，只接管本人承认的消息，不入耳的负面动静间接屏障就得了，不然也是徒增烦末路。3、别的也别太纠结规划，没实现之前谁也不敢。只能说所有新盘的订价都是按照规划完成之后的价值制定的，也就是透支了一部门地段儿价值。若是规划提前完成或添加了财产等大型配套，那就算赢。按期保质保量完成，那就实现预期的拉平。若是迟延或削减了配套，那就陪着坐岗。这种事儿无论是地盘方仍是开辟商都无法预测，只能等着看。4、再有一点，虽然说房产的价值由地段儿决定，但也得看具体楼盘。做为大地段儿够牛叉的了吧？但具体到楼盘的价钱走势呢，跑输鹤岗的都有。工具城焦点区按说地段儿最牛，但跑输大盘的有的是。所以仍是具体问题具体阐发吧，纠结太宏不雅的意义不大。请问，21年我们购入了通州潞苑珠江丽景顶层两居，23年摆布涨到320，这两年一曲跌，挂牌价钱250摆布，跌的有点心疼，地铁龙旺庄坐27年开通，地铁开通价钱会回暖吗？1、珠江丽景的顶层两居，那这是典型的自住为从啊，常住的话没需要太纠结房价的短期波动，什么时候想换房时再说吧。2、地铁开通，常规来讲对整个板块的影响不大。由于地铁规划不是奥秘，其价值正在动静一发布就曾经表现正在价钱之中了。开通的时候确实是兑现了预期，虽然不会说“利好出尽是利空”，但想再拉动价值也不太容易。特别是的市区+近郊，根基都被地铁笼盖，早就不是稀缺配套了，很难让买家再为了坐地铁而多掏钱。这跟近郊和燕郊什么的不是一个概念，达不到济困扶危的程度。这就问问本人吧，地铁开通时，是情愿加价采办这里呢，仍是按原价采办其他地铁沿线、当然，若是楼栋离地铁很近，好比步行15分钟范畴内，那有可能既拉动房租，也提高房价，但幅度也不会太大。也就是说这种地段儿的房子次要仍是靠大盘的力量，零丁一个地铁或其他配套的影响不太大。请问，我有户口，目前正在有两套房。一套正在顺义，13年购入的小三居（梅喷鼻街片区的商品房），其时是公积金贷款（80万）买的，现正在还正在还贷款，每月4000元摆布。目前是出租的形态，每月房钱才3000+，还不敷贷款，再加上物业费和暖气费，目前每月是吃亏的形态；第二套是20年用孩子奶奶的名字正在野阳买的学区房（安慧勾栏片区的一居室），目前贷款曾经还完了。现正在奶奶自住，我们带孩子正在附近租房。1、您是这么定义赔赔的啊？这仍是头一次传闻。那您如果一曲自住没出租呢？这么多年光掏物业费和取暖费了，岂不是赔的更惨？梅喷鼻街的商品房，中海的？常规来说，2013年您买入的时候也就2万多一平吧，现正在怎样的也得3/4万。虽然价钱走势略掉队于大盘，但怎样也算不上吃亏吧？别的既然是梅喷鼻街的商品房，若是是中海或中建的那几个国际，这种房正在顺义就属于典型的郊区改善，从自住角度很合适。但从投资角度一般不，无论出租仍是升值城市略掉队于市区。3、卖房套现+继续租房，那这就是算账的事儿了。现正在市区的平均房钱收益率为1。8%，此中朝石丰“非学区房”的小户型收益更高，最高能到2。5%以上。而现正在国债的收益是1。8%，各大行按期五年是1。5%摆布吧。所以若是卖房套现之后，能找到跨越1。8%的不变收益理财，那就拿着钱租房。若是没用这种渠道，那就买一套性价比高的非学区房自住。这本人算账吧，次要看本人的理财能力。4、两套房都出售。安慧勾栏的有没有学区溢价啊？若是有的话算算账，先看高不高，然后再看跟置换税费比拟值不值？若是溢价比力高，那常规是趁着高峰期还没过去之前置换，不然来岁之后就是低谷期了，能否能撑住溢价看政策。归正学区房自住的话性价比不高，出租的话收益率偏低（溢价部门没人付房钱），投资角度则是溢价部门有风险。5、我没什么，只是列出这些环境供参考。不外房子是用来住的，仍是先多考虑自住吧，手里两套房却租房也不是长久之计。请问，正在您保举下去看了西三旗的老破小了，也计较了，确实是没什么学区溢价。可是有一个很现实的问题，就是以我的首付，正在不影响现正在糊口的环境下只能买小户型，或者是朝向欠好和顶层的，感受不太合适。所以想问问还有什么保举的板块或小区？1、既然西三旗不合适，那就只能再往北看看昌平了呗，回龙不雅是常规选项，房价相对低，也没有学区溢价。再问：我是想一步到位的，所以底子就没考虑回龙不雅。想让您保举的是没有学区溢价的学区房，面积大些的，差不多就行。1、那这就谈不上保举了，而是无法的选择。海淀山后就有，比西三旗的学区溢价还低，栖身的性价比更高，但都离地铁远，合适吗？2、别的也能够看看永定学区西部，也有房价相对低的，但分析下来没比西三旗强几多，还问：您说的这些都都早就看过了，不合适，我想要的是交通便利的，然后再兼顾其他。当然最次要的就是价钱了。1、那我可实没什么法子了，您的要求偏高，正在海淀几乎无法实现，除非是捡漏儿。这要不仍是找中介吧，让他们看看有没有超值的房子。我不是中介，找房帮不上忙。最初一问：那我既然信赖您，就是想请您帮我找到合适的房子，不然我就间接找中介了。您仍是上心吧，要不就引见个靠谱儿的中介。1、怎样弄的我仿佛欠您的是似的？这我就曲说吧，您的要求太高了，非得要正在海淀买没有溢价的学区房，相当于到豪侈品店里买没有品牌价值的衣服，除非是特价到骨折，不然几乎不成能。2、并且您这还有其他要求，交通，学区，，面积，户型，那这首付怎样可能啊？我帮不上忙，仍是间接找中介吧。多说两句，经常有这种网友征询，几乎就是明知不成为而为之，最初把找不到合适房子的义务推给我了，就仿佛我实的欠他们钱似的。这网友的立场曾经算比力一般的了，其他的动辄的有的是，跟“国宝帮”一个做派……请问，我混迹帝都也十多年了，虽然没买房但也经常关心。正在我看来，房价颠末了三年大跌，现正在的均价该当正在四万元摆布了。虽然我没无数据，但一是我不盲目相信某些部分的为了政绩的数据，二是我认为做市场调研该当从常识出发，而不是固执于刻板数字。从常识讲，最大的生齿堆积区正在哪里？起首天然是天通苑和回龙不雅了，之后是四环外和五环沿线%的生齿，而四环内毫不跨越20%。那察看四环外的房价就该当以五环沿线为两头线，而回天则就是最典型的板块。所以既然这里的均价为4万摆布，那的均价也就是4万摆布。1、咱会商这些没什么意义吧？就跟会商平均财富或平均工资似的，或者是高考平均分，辩论半天也改变不了本人的数字啊，辩论这些干嘛？2、或者说您是想表达什么吧？是想说的房价跌的太狠了是吗，从最高峰6万多跌到了4万，是这意义吗？那也行，都是小我的概念，无所谓对错，只需本人承认就是谬误。不外说实话，这所谓的均价涨跌无所谓的。好比我家吧，管他6万仍是4万呢，归正我家现正在住的还能卖10万。并且我是昔时1万多买的，他就是跌到2万我都无所谓。